måndag 25 augusti 2014

Dags att sälja undervärderade tillgångar och köpa en övervärderad?

Rubriken är märklig men jag ska förklara vad det handlar om. Det handlar om hus igen.

I dagarna så kom ett perfekt hus ut och nu ska vi försöka köpa det innan visning. Blir det visning och budgivning så tror jag det blir alldeles för dyrt. Så vi testar ett nytt sätt. Vi försöker få till en förhandsvisning och lägga ett bud, i förväg, som mäklaren tror att säljarna kommer att ta. Vi får se om det här "genidraget" går hem. Jag är skeptisk. På den uppblåsta fastighetsmarknaden finns inga genvägar, inga gratisluncher än. I Spanien är det troligen gratisluncher nu, men knappast i Sverige.

Läste för övrigt att Socialdemokraterna föreslår att lånetaket ska slopas. Detta är ingen ljuv musik i mina öron. Det kommer snarare blåsa upp bostadsmarknaden än högre, även om bankerna säger sig ställa krav på låntagarna. Här har ni länken

Om vi lyckas köpa huset så blir det till att sälja av en del av portföljen för att finansiera kontantinsats och en del förbättringar på huset. Det innebär att jag kommer att sälja undervärderade aktier och byta mot en övervärderad fastighet. Inget lysande val må jag säga. Men på längre sikt kommer vi nog få tillbaka pengarna i alla fall. Fastigheter har en egenskap som jag gillar och det är att priserna över tid stiger med inflationen (bör följa) och lånen urholkas i takt med inflationen. En värdeökning med ca 2 % borde rimligen vara en möjlig årlig avkastning på en fastighet. Inte mycket till avkastning när jag själv har ett avkastningskrav för aktierna på 15 %.

Men men, köp av hus gör vi för familjens skull. Det går inte alltid att vara logisk. Man ska leva, barnen ska ha det bra, vi ska trivas där vi bor och det ska vara praktiskt. Vi kommer få tillökning i familjen så vi är beroende av ett större boende och ett mer praktiskt boende. Bara att kunna ha tvättmaskin i huset blir en stor skillnad mot att springa upp och ner i trappor i en hyresfastighet.

Vilka aktier ska jag sälja om vi köper huset? Vet inte. Det gör ont att sälja alla, för jag tycker alla är undervärderade. Antingen skalar jag ner alla innehav eller så säljer jag ut något innehav. Jag har inte svaret på den frågan än men har några dagar på mig att fundera, eller kanske betydligt längre tid.

Nu låter jag lite deppig men det är bara som det verkar. Det ska bli fantastiskt roligt att (kanske) köpa ett hus. Det ska bli fantastiskt roligt att byta en undervärderad tillgång mot en övervärderad. Det kommer bli ett lyft för hela familjen.

God kväll!


62 kommentarer:

  1. Det känns som att det är rätt vanligt att försöka köpa innan ordinarie visning.
    Jag köpte också efter en förhandsvisning... Ingen kul bostadsmarknad direkt och jag ligger mycket högre i den övervärderade bostadsmarknaden än i mina undervärderade aktieinnehav... Planerar inte att flytta på några år nu iaf så jag hoppas att portföljen kan fortsätta medans lägenheterna lär ha nått sin höjd...

    Mvh
    Ingenjorsliv

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, fördelen är att vi ska bo länge i huset och en nedgång gör mig inte särskilt mycket även om jag tycker att jag slänger bra pengar efter dåliga...

      Radera
  2. Det kan gå hem. Vi gjorde på samma sätt när vi köpte. Bjöd 6% över utropspriset och fick det accepterat direkt, sen var det bara att skynda sig till banken och skriva papper innan de ångrade sig :).

    Är ganska säker på att det gått för ett högre pris om det blivit budgivning med tanke på intresset och priserna på andra hus i området.
    Men det äldre paret som bodde här var mest nöjda med att de fick mer än de begärde utan att en massa människor skulle in och titta bland deras grejer :).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag tänker köra något liknande men det beror mycket på ägarna. Kanske 10 % över utgångspris är rimligt.

      Radera
  3. Hoppas ni får köpa det och att det blir ett bra boende för er i många år.
    Jag och min fru har varit på många husvisningar senaste året och jag kan relatera till hysterin som råder kring visningar/budgivning/köp.

    Mvh

    //P

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jo, den hysterin vore skönt att slippa.

      Radera
  4. När du säger 2%, menar du då fastighetens värde eller avkastningen på ditt kapital? Det brukar vara en rejäl hävstång på fastighetsaffärer. På en het marknad med låg ränta borde du kunna pressa ut en hel del extra procentenheter. Jag kan tänka mig att du kan få en ganska trevlig ränta från banken.

    Är det Stockholm vi talar om förresten?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Vi talar om en medelstor svensk stad. Menar fastighetens värde inte avkastningen på insatt kapital. Skulle kunna använda pengarna bättre till aktier men avkastningen (ink belåning) kan ju bli bra på sikt.

      Radera
  5. Sälja lite av alla aktierna? Då behåller ni ju också alla bolagen. Om än mindre poster.

    SvaraRadera
  6. Lycka till!
    Tycker att minska samtliga innehav låter vettigt. Så uteblir ÄMT-effekten på kursen:)
    Ole P, bolleskär.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Haha, nu tvingas jag sälja bra bolag så blir nog ingen effekt. Om det nu finns någon :)

      Radera
  7. Lycka till! (Men) Glöm ej att egentligen måste de minst övervärderade fastigheter måste ligga i storstäder eftersom folk kommer att alltid bo där. När bubblan spricker kommer mindre städer som inte ha högre lönenivå (som ger anledning till högre huspriser) känner det hårdast. Ett alternativ om du verkligen inte vill sälja är att belåna aktierna och betala av kontantinsatsen/flyttskatter (du ska ändå ha aktierna långsiktigt, och om du kan tänka dig få 10% avkastning mot en 6% ränta på kanske hälften av aktievärdet [3%] gör du en hyfsat bra affär, eller missar jag nåt)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är en medelstor svensk stad med goda framtidsutsikter så på lång sikt blir det nog bra. Men hade varit roligare att köpa när räntorna ligger på 5 %

      Radera
  8. Kul att ni hittat ett hus ni gillar! Jag var i en liknande situation för ett par år sedan - en liten och ytterligare en på väg, med en för liten hyresrätt. Även om det kändes jobbigt att sälja av stora delar av portföljen så tror jag att ni gör rätt som sätter familjens behov/önskemål först.

    SvaraRadera
  9. Fick erbjudande att köpa ett sommarställe med 30000 kvm tomt, sjötomt, nappade och sålde alla aktier. Nokia. Bästa affären i mitt liv, Jag grämde mig först men sedan dök Nokia och jag var glad att jag valde rätt. Inga lån idag. Har byggt till och allt blev en drömvilla. Har börjat spara i aktier igen för ålderdomen. Vilken livskvalitet det blev. Vaknar i ett hem där jag fick välja allt som jag önskade mig. Är tacksam och trivs. Det var rätt val. Kanske dags för lite Nokia igen.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Snyggt! Ibland kan tvångsförsäljing ge bra tajming! :)

      Radera
  10. Jag tycker du ska belåna aktieportföljen till kontantinsatsen istället för att sälja av fina undervärderade aktier... med ditt fina kassaflöde betar du sedan snart av det lånet.
    Man ska aldrig låna till konsumtion men för investeringar är det ok men lite lån.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det är ju ett alternativ eller att försöka belåna mer än 85 % om banken gillar aktieportföljen och vår relativt höga inkomst.

      Radera
  11. Ska man se krasst på det, idag ligger räntan på ett bostadslån runt 2,4%. Att då eftersträva skuldfrihet känns väldigt märkligt när man, bevisligen, kan avkasta 15-20% om året på aktier.
    Men om aktiernas värde faller då? Lånade pengar vars värde urholkas. Men om bostaden är skuldfri och dess värde sjunker är ju samma grej, ett kapital som urholkas.
    Stiger räntorna, ja då cashar man av lånet om man inte kan överavkasta räntorna.
    Nä jag förstår inte varför man ska eftersträva skuldfrihet på boendet så länge man har en aktiv investeringsfilosofi, Ebberöds bank!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Handlar till syvende och sist om man vill sova gott eller inte och vart gränsen går för detta. Med god ekonomi, bra sparande och höga löner har vi stora valmöjligheter.

      Radera
  12. Random fråga, vad är det för värme? När jag reflekterar över det nu är jag glad att jag har en liten del av mina tillgångar I billig indexfonder...... mycket lättare att sälja dem när man behöver pengar till en kontantinsats eller renovering och det skadar inte att de olika indexer har rört sig 20-35 % över typ två år.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Om de kan röra sig upp 20-35% på två år kan de gå åt andra hållet också. Pengar du behöver till kontantinsats eller annat inom närtid bör du inte ha på börsen. Surt om börsen rasar precis när du ska slå till och köpa hus.

      Radera
    2. Däremot om börsen gick back 20% under två år hur skulle räntan och bostadspriser se ut? Allt är kopplad

      Radera
    3. Var väl inget större tapp på bostadspriser under finanskrisen i sverige

      Radera
    4. Skulle lika många som idag våga flytta hemifrån/byta bostad då när räntan var 6% och vem vet vad blanco lånets räntan var? Skulle du välja att flytta just då om du hade alternativ såsom hyra eller bo hemma? Fanns det budhysteri I 2008 som blåste upp priserna?

      Radera
    5. Jag tror räntor på 5-6 % skulle kyla av marknaden ordentligt. Om vi binder nu på 5 år så blir det bra men det kommer tider när man får räkna med betydligt högre räntor.

      Radera
  13. Självklart är det ett bra val att sälja aktier för att köpa hus.

    Livskvalitén ökar v.s siffror på skärmen ökar
    Enkelt val, vad ska man annars ha pengarna till?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Curt G. Östlund26 augusti 2014 09:52

      Det är många lovande investerare som fastnat i ekorrhjulet till pensionen när man tagit aktiedepån till villaköp inlkusive det som kommer till i form av reparationer, tillbyggen och inredning.... därefter bara smulor kvar av aktiedepån och intresset avtar. Se upp för den fällan ÄMT.

      Du har lågt värderade fina aktier i depån så jag håller med A. Borg belåna aktierna istället för åtminstone halva kontantinsatsen du kan lätt återbetala det lånet via ditt kassaflöde.

      Radera
    2. Och då har man nåt som eventuella utdelningar kan gå till återbetalning av lånet av aktierna

      Radera
    3. Jag är för smart för att gå i fällan CurtG! :) Kommer behålla 80 % av portföljen alt. deala med banken om en flexibel lösning. Ingen risk att detta ska krascha långsiktiga målet. Det har hela tiden funnits där och nu blir det kanske snart verklighet med hus vilket inte kommer som en överaskning.

      Radera
  14. Jag planerar också bostadsköp under hösten, blir spännande. Köper vi båda bostad får jag mycket lättare att benchmarka mot din utveckling så gör gärna det. :-) Idag har jag alldeles för mycket pengar på konton med insättningsgaranti för att kunna jämföra med dig.

    Vad siktar du på för lånegrad? Har pratat med SEB för lånelöfte och deras standard är att ett bostadslån ska amorteras på 50 år. Lite skillnad mot senast jag köpte bostad. :-)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Siktar på 85-90 % och en rimlig amortering. Amorterar hellre månadsvis än att tömma av hela aktiedepån.

      Radera
  15. Självklart, det fattar väl vilken idiot som hellst att man inte springer och köper aktier idag för pengar som man ska ha till kontantinsatsen på ett boende imorgon. Mitt inlägg riktade sig till såna som slår sig för bröstet att dom inte har några lån.
    Visst det kan vara en trevlig situation men varför sitta på en tillgång som bara ger 2,4% om året när man kan femdubbla den siffran utan att anstränga sig nämnvärt.

    Bara för att man sitter på en massa kapital så behöver man inte stoppa dom i madrassen, det är ett ganska föråldrat tänk. Jag känner ganska många människor som tjänar både 2 och 300,000 i månaden och det finns inte på deras karta att lösa banklånen på huset, även om dom kan gå till banken imorgon och göra så och ändå ha 8-siffrigt saldo kvar på bankboken.

    Sedan värde hit och dit. Jag köpte inte hus för att sälja det efter 2 veckor, jag trivs så bra att jag stannar nog där 20-30 år till iaf. Om det sjunker i värde genom nån finanskris så tror jag inte att banken knackar på dörren och vill ha tillbaka sina pengar så länge jag kan betala räntan.

    Folk pratar om bubblor, kriser. Jag har ägt mitt boende sedan 20 år tillbaka och jag har inte märkt av någon förändring av värdet, nedåt!
    Och ja, för 10-15 år sedan var det också budgivning. Vi köpte en lägenhet 01 och vi gav 30% över utgångsbudet. Sedan gjorde vi 30% vinst 2 år senare.

    Så budgivning är inget nytt!

    SvaraRadera
  16. 2% värdeökning på fastigheten ger 15% på equity om ni lånar 85%. Då har du samma avkastning som om du vore 100% lång aktier med kontantinsatsen. Det är ju det som är tjusningen med fastigheter - du kan få en helt annan hävstång än på aktier.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så är det Blue horseshoe.

      Radera
    2. Tolkade inlägget som att den beräknade ökningen var 2% excl lån. Med 3% ränta blir det en annan historia.
      Personligen ser jag alltid boendet som en kostnad snarare än en investering, men att justera upp värdet på bostaden med inflationen är ju inte helt orimligt. Dock blir det ju så om räntan står i proportion till vad ni betalar i hyra i dagsläget. Men den handviftande "beräkningen" av HS anser jag vara (bull)Horse Shit.

      Sen är jag rätt defensivt lagd..
      /RR

      Radera
    3. Vad är felet i mitt resonemang/min beräkning? Det är ju ganska grundläggande matematik, så att det skulle vara total BS har jag lite svårt att förstå.

      Radera
  17. Att köpa gammalt hus och prioritera jordvärme, energifönster är att få "avkastning" på kapitalet. ag köpte enl ovan den stora sjötomten. Började med nytt avloppssystem tillsammans med 50 grannar och jordvärme, nya fönster specialbeställda, en del är fasta som man ändå aldrig skulle öppna för vädring. Öppen spis, då jag har mycket skog. Den låga energiförbrukningen är en bra förvaltningsfri investering.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Energifönster brukar väl generellt sett vara svåra att räkna hem? Behöver fönsterna ändå bytas ska man klart välja en energisnål sort.

      Jag använder devisen, ha kvar befintliga installationer (och underhåll dem) deras fulla teoretiska livslängd. När den har passerats så uppgraderar man till aktuell "best in class".

      Radera
  18. Naturligtvis är förbättringsåtgärder en långsiktig investering om man planerar att behålla sitt boende i många år. Om vi då leker med tanken att man sitter där med ett hus som har ett ganska duktigt belåningsutrymme och man behöver byta tak, värmesystem osv. inom det närmsta för, låt oss säga, 300.000. Och man råkar sitta på just 300Ksek i aktier. Är det då sunt att ta hela sitt sparkapital och lägga det på huset eller låna istället till under 3% ränta?

    Det blir snabbt ett dyrt tak om man ska byta det kontant med tanke på kapitalkostnaden.
    Aktiestinsen belyste det ganska bra när han beskrev hur han en gång köpte en ny bil, kontant. Han sålde alltså aktier för att köpa en ny bil. Han hade väl räknat lite på vad den bilen hade kostat honom om han istället hade låtit pengarna ligga kvar i aktierna istället.
    Och så är det ju med alla dyrare kapitalvaror, kan man avkasta pengarna högre på annat håll än vad utgiftsräntan är för att ta lån så är det ju att föredra. Självklart kan man ju inte applicera det på småsaker, men säg typ sexsiffriga belopp så ger det ju effekt.
    Och lika självklart så får ju var och en göra en avvägning vad en högre ränta, eller lägre avkastning innebär. Men rent historiskt så har ju börsen avkastat ett par procent mer än vad bankräntan har legat på.

    SvaraRadera
  19. Hej äga!

    Lycka till med husköpet.

    Jag köpte förresten in Citigroup förra veckan. :)

    mvh Mellanheden

    SvaraRadera
  20. Hur skulle du helst se att ett företag du investerat i gjort om dom köpt hus? Hög belåning? Cash flow?

    SvaraRadera
  21. Dom flesta företagen, förutom typ IKEA, brukar väl låna till investeringar. Expansion genom belåning är väl inget nytt för ett företag.

    SvaraRadera
  22. Har inte du och din fru så pass mycket pengar att ni kan bli Private Equity-kunder hos Avanza och få Superbolånet till 1,25% ränta? Notera att jag inte har något med Avanza att göra annat än att jag är kund där (och har över 3 mkr samlat sparande inkl tjänstepensioner m m). /Mathias

    SvaraRadera
    Svar
    1. Som private banking kund får man låna upp till 50% av marknadsvärdet. Och det krävs som du säger 3 millar i samlat kapital hos Avanza. Klarar man detta blir lånet väldigt förmånligt, så det är helt klart något jag strävar efter, men har åtminstone 5 år kvar. :-/

      Ägamintid kanske kan få sponsoravtal med Avanza så de blir Private Banking-kunder även utan 3 miljoner. Men 50%-cash verkar de inte inställda på.

      Radera
  23. Off-topic: Var hittar man Vardias ägarlista (frekvent uppdaterad)? Är nyfiken på att se i vilken takt största ägaren dumpar aktier.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Offtopic: Jag har en sida som heter google. Finns en ruta där man kan skriva tex. vardia insiders. Då får man upp olika tips på hemsidor som visar ett resultat av det man precis skrivit in.

      Radera
    2. Största ägare i Vardia är inte en insider. Vad jag vill se är i vilken takt Latour säljer (via sin SEB-depå).

      Radera
    3. Från Ägamintid för några dagra sedan; https://twitter.com/agamintid/status/503798663404347392/photo/1

      /M

      Radera
    4. Gällande Latours ägande i Vardia så kom det ett telegram den 20 augusti:
      "Latours innehav uppgår för närvarande till 700.000 aktier, motsvarande drygt 2 procent av Vardia."

      https://www.avanza.se/placera/telegram/2014/08/20/vardia-ska-bli-lonsamt-under-4-kv-latour-kvar-som-agare.html

      Dvs de har snart sålt slut:-) Sedan består största ägaren SEB (nominee account) av flera andra ägare som förmodligen inte kommer sälja.

      Mvh

      Radera
  24. Google, 1,5min. Är det denna du söker?
    http://ir.asp.manamind.com/products/html/shareholders.do?key=vardia&lang=en

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack, antar att den bara uppdateras varje vecka, så får vänta tills på måndag. Ser dumpning från stora ägare som enda anledningen att inte Vardia har stuckit sedan Q2-rapporten.

      Radera
  25. Amhult hade lite skrämselhicka imorse. Uppe på 45 och vände sedan till minus för att åter gå upp och sluta på plus. Det kanske är morgondagens rapport som puffar.

    SvaraRadera
  26. Hej agamintid,

    det skulle vara kul och få en kommentar på Nokian tyres nu när dom är på låga 20.

    Mvh
    Teck

    SvaraRadera
  27. Tompamannen: Om jag tolkar dig rätt så investerar du bara i hedgefonder, eller?

    SvaraRadera
  28. Nej jag har inga hedgefonder.

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...