lördag 3 maj 2014

Delarka och Kallebäck - bättre än preferensaktier?

Jag vet inte om Ni noterat att det finns ett par nya mindre fastighetsbolag noterade på First North? Bolagen heter Delarka Holding och Kallebäck Property Invest AB och är "noterade fastigheter". Bolagen äger en stor fastighet vardera och kan knappast kallas för fastighetsbolag.

Delarka äger Postnords huvudkontor i Stockholm.
Kallebäck äger SAABs lokaler i Kallebäck utanför Göteborg.

Affärsidén är ny men kan nog bli populär. Bolagen köper alltså en stor lokal som är anpassad för en stor hyresgäst. Sen tar man in kapital via finansmarknaden och noterar aktien.

Delarka har skrivit ett långtidskontakt med Postnord till 2026. Avtalet med ett stort och stabilt företag gör att Delarka har ett förutsägbart kassaflöde vilket också gör att de kan dela ut stora pengar under ett antal år. Delarka delar ut 8 kr årligen, 2 kr per kvartal. Utdelningen ger en direktavkastning på ca 7 % till aktiekursen 111 kr.

Kallebäck har skrivit ett långtidskontakt med SAAB till 2021 och har samma affärsidé som Delarka. Kallebäck kommer att börja dela ut pengar 2015 med en beräknad direktavkastning på ca 9 % (kurs 107 kr).

Risken med aktierna är uppenbar, även om den är låg. Att bolagens hyresgäster inte kan betala hyran och bolagen har alla ägg i samma korg. Hur bolagen påverkas av räntan vet jag inte. Har inte läst in mig tillräckligt. Men har de låst den på samma löptid som hyresavtalet så ger det ytterligare stabilitet.

Fördelen med bolagen är att de har en mycket stabil hyresgäst och förutsägbara intäkter och kassaflöde. Detta medger stora utdelningar under avtalsperiodens löptid. Det finns också stora möjligheter att hyresgästerna förlänger kontrakten vilket kan ge ytterligare 5-10 år med förutsägbara vinster.

Hyran höjs årligen (indexhöjning) vilket gör att investeringen inflationsskyddas. Kanske höjs även utdelningen årligen. Till skillnad från preferensaktier finns ingen förutbestämd kurs då bolaget kan återköpa aktierna. Uppsidan är alltså inte begränsad, även om aktierna i praktiken inte kommer stiga särskilt mycket då hela kassaflödet delas ut och vinsterna är stillastående.

Aktierna lämpar sig som en ränteplacering där man kan räkna med stabila utdelningar och möjligen någon mindre uppgång eller nedgång i aktiekursen. Inga hissnande avkastningar på dessa aktier men möjligen 5-10 % årligen. Jag har inte tänkt att köpa något av bolagen men kommer att hålla lite koll på dom och se om det blir en framgångsrik modell.

Har någon av läsarna köpt eller tittat närmare på bolagen?


23 kommentarer:

  1. Jag har framför allt kikat på Kallebäck, men bristen på information gör att jag tycker att det inte känns tryggt att investera i denna aktie. Visst är det frestande med hög direktavkastning och en möjlig kursuppgång då direktavkastningen bör justeras nedåt till ca samma nivå som Delarka (alltså sjunkande direktavkastning i takt med stigande börskurs) men det känns helt enkelt inte tryggt. Pressmeddelandet från senaste extrastämman bjöd heller inte på mycket information, inte heller något om de framtida utdelningarna.

    Jag ska följa övriga kommentarer här med intresse, kanske kommer det upp någon information här som jag själv missat sedan tidigare. Skoj att du uppmärksammar dessa aktier.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Nej, inte mycket till info från bolaget. Tror själv att det kommer bli mer snack om bolaget när utdelningen startas. Jag vet att någon eller några affärstidningar har skrivit lite om Delarka.

      Radera
  2. Intressant upplägg, jag tycker att det liknar lite det upplägg som Awilco Drilling har. Man har två riggar som just nu ligger ute på kontrakt hos kund något år framöver och man delar ut allt "överflödigt" kassaflöde som inte behövs för att hålla verksamheten löpande. Nu är det ju helt olika risk i de olika prospekten, men tanken känns lite liknande :)

    SvaraRadera
  3. Kan man se det här som någon form av miniversioner av REITs?

    SvaraRadera
  4. När man har ett kontrakt med ett givet kassaflöde är det en klockren kandidat för en DCF. Jag antar att utdelningstillväxten är noll och sätter diskonteringsräntan till 10 procent, då blir kontraktsvärdet för

    Delarka = 57 kronor
    Kållebäck = 50 kronor

    Delarka har den stabilare hyresgästen vilket bör beaktas. Den stora frågan är restvärdet på fastigheten. Om kontraktet inte förlängs sitter båda bolagen i klistret stora ytor att hyra ut vilket riskerar leda till några år av sämre kassaflöden.

    Sammantaget skulle jag välja Delarka mellan dessa båda. Högre hyresvärde, igång redan nu och Stockholm växer mer än Göteborg.

    Nu har jag inte tittat ett ögonblick på fundamenta som belåning, räntetäckningsgrad etc., vilket självklart behövs om man skulle närma sig ett faktiskt köp.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Så på dagen kurs värderas tillgången till drygt halva och kontraktet till drygt halva enligt dina beräkningar? Det är ett väldigt faktatungt inlägg du skrivit, men vad tycker du :)?

      Mvh,
      Snåljåpen

      Radera
    2. Ja så skulle man kunna formulera det. Det är dock inte säkert att utdelningen har samma livslängd som kontraktet. Om det blir stora luckor efter kontraktets löptid kan utdelningen innehållas för att bygga en reserv.

      Radera
  5. Precis som rullstolsinvesteraren skriver är väl det här en form av mini REITar i svensk tappning?

    SvaraRadera
    Svar
    1. REIT:ar skattar inte för sina utdelningar så jag tycker inte det går att jämföra så. Svenska fastighetsbolag har alltid sin dubbelbeskattning.

      Radera
    2. På ett sätt liknar det ju en reit, att bolaget delar ut allt överflödigt kassaflöde. Men som Luppen poängterar så skattar bolaget och de har heller ingen skyldighet att betala ut x antal & av vinsten.

      Radera
    3. Jag läser lite om Delarka och förstår mig inte riktigt på skatten på årets resultat. I deras proforma-resultaträkning för 2014 anger de skattekostnad som 0:-.
      I årsredovisningen för 2013 not 11 så uppger de att skatten på årets resultat är 0:-. Skatten borde vara 5820kSEK men de gör en justering på 5920 kSEK som de kallar "skatteeffekt av ej skattepliktiga kostnader". Nån som har koll på vad detta kan vara, och hur det ligger till? Luppen, Ägmintid?

      Radera
  6. En spontan fråga som uppstår är varför inte Posten äger sitt eget huvudkontor. Vad har fått dem från att avstå från detta? Förstår mig inte riktigt på det (men är inte alls påläst).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Utan att läsa om Posten kan jag spontant gissa att de vill inte använda sina tid och resurser till fastighetsförvaltning, belåning osv (kanske skulle kosta mer för de att sköta fastigheten själv). Eftersom fastighetsägaren/förvaltare har bara Posten som kund behöver fastighetsägare Posten mer än Posten behöver dem vilket betyder att de måste ha en rimlig hyra och kan inte höja hyran så mycket. Om de förlorar Posten som kund är det ett begränsat antal företag som skulle kunna ta över lokalen snabbt (typ DHL/UPS)... bara min gissning. ..

      Radera
    2. Det ska absolut inte tolkas som något konstigt att Posten inte äger sina egna lokaler. Titta på t ex H&M, de äger inte heller sina lokaler.

      Radera
  7. Köpt in bägge... tror det blir bra jämfört med likvider framöver. Annars hemfosa o d carnegie... som tips.

    SvaraRadera
  8. Jag är inte beredd för att ta risken.....verkar för sent att kliva in i fastighet långsiktigt nu när räntan är typ 0% och att de har bara en stor kund var hjälper inte äktieägarna (hyresgästen kommer först, aktieägarna sist motsatsen till en preferensaktie)...... När räntan går upp kommer utdelningen att vara kvar och vad ska hända med aktiekursen?..... intäkter till bolaget är förutsebara men kostnader/utdelningar inte så mycket..... Kanske är bara jag som är puckad

    SvaraRadera
    Svar
    1. Standard är att det är ganska långa uppsägningstider på fastighetskontrakt. Oftast minst 9 månader innan löptiden är slut. Det här är säkert en risk man som hyresvärd vill ha kontroll på och med hänsyn till att de bara har Posten som kund och ligger nog i Postens intresse också att inte med kort varsel riskera att bli uppsagda. Kan inte vara lätt för Posten heller att snabbt och smidigt hitta lokaler till sin verksamhet. Alltså, det ligger i både kunden och i värdens intresse med långa stabila kontrakt. Som kund får man förstås ner priset också om man tecknar sig på längre tid, eller inte riskerar att få kraftiga hyresökningar.

      Radera
  9. Skulle gärna se en analys av eBay Inc. Har själv handlat mycket där under de senaste tio åren och tror att bolaget har stor potential på lång sikt. Problemet är att få känner till att det mesta kan handlas till halva priset, även inkl. frakt.

    SvaraRadera
  10. Kim, jag tycker ebays potential ligger i PayPal. Att äga den ledande tillhandahållaren av betalningar på internet känns liksom som storjackpoten. Titta tex på cdon som värderades upp när man meddelade att man tar fram en egen betalplattform för att slippa klarna.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, det finns stor potential i såväl eBay som PayPal, men det är kombinationen som gör dem oslagbara. På tal om cdon så har de startat ett samarbete med just PayPal.

      Radera
  11. Vad tror ni om Akelius som ska noteras på first north? Prospekt kommer ut i veckan.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Läste igenom prospekten och anmälde mig. Såg ut som ett bra förvärv för den långsiktiga portföljen

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...