lördag 5 april 2014

Tecknar D. Carnegie



Jag har under några dagar läst in mig på D. Carnegie som kommer noteras på first north den 9 april.

Det som lockar mig är deras affärsmodell som bygger på att renovera lägenheter i takt med den naturliga omsättningen på bostäderna. På detta sätt så "röker" bolaget inte ut befintliga hyresgäster med kraftiga hyreshöjningar utan de nya gästerna får själva bestämma om de vill ha en nyrenoverad lägenhet med en betydligt högre hyra eller en icke renoverad till en lägre hyra.

Effekten av affärsmodellen är att hyresintäkterna gradvis kommer att öka då det är ganska hög omsättning på dessa bostäder. Bolaget bedömer att 8-10% av lägenheterna byter hyresgäst årligen. Med hyresökningar på 40-50 % i samband med renovering så ökar även bolagets intäkter och resultat och substansvärdet lär följa med upp.

Bolaget har ett fastighetsbestånd på ca 2,9 miljarder beläget i förorter i Stockholm och har ambitioner att växa vidare med de pengar som nu tas in i nyemissionen.

Teckningsintervallet är ett stort skämt då intervallet är satt till 35-45 kr. Det måste vara djävulens påfund med denna typ av intervaller? Intervallet gör att det är väldigt svårt att veta om man ska teckna eller inte. Anledningen till att jag valt att teckna, trots det stora intervallet, är att jag tycker värderingen ser bra ut även om kursen landar i den högre delen av intervallet.

D. Carnegie kommer efter nyemissionen ha ett eget kapital på ca 1,8 miljarder och intervallet i noteringen ger en värdering på ca 1,4-2,1 miljarder. Om inte kursen blir 45 kr så kommer Carnegie handlas kring 1,0 gånger substansvärdet vilket jag tycker är en rimlig värdering. Jag räknar med att substansvärdetillväxten kan bli kraftig kommande år i samband med hyreshöjningarna.

D. Carnegies affärsmodell är lik Victoria Park som skördat framgångar på börsen senaste året. Jag har en förhoppning om att kunna äga bolaget på lång sikt om bolaget visar kvalitéer.

Prospektet hittar ni här

En genomgång av placera hittar ni här

22 kommentarer:

  1. "D. Carnegie kommer efter nyemissionen ha ett eget kapital på ca 1,8 miljarder och intervallet i noteringen ger en värdering på ca 1,4-2,1 miljarder"

    Hur räknar du här? Noeringen sker mellan 35 till 45 kr.

    Om bolaget värderas till 2.1 miljarder kr vid 45 kr så värderas det ju till 1.63 miljarder kr vid 35 kr. Vid en aktiekurs om 38.5 kr blir då bolaget värderat till substansvärdet.

    Något i dina siffror är fel. Vänligen kolla dina siffror igen

    SvaraRadera
    Svar
    1. En värdering i mitten av intervallet ger en värdering kring substansvärdet. Jag uttryckte mig otydligt.

      Radera
  2. Jag har skrivit om detta oskick att använda sig av intervall vid nyintroduktioner. det går ju inte att göra en vettig analys på om man har möjlighet att vara med i nyintroduktionen eller inte. se http://rullstolsinvesteraren.wordpress.com/2014/03/16/nyintroduktioner/
    Jag tycker att det börjar bli dags att vi börjar en kampanj mot dessa prisspann eller intervall. därför att det skadar småspararnas förtroende för nyintroduktioner.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, jag kan bara hålla med. Det känns inte seriöst och det gör att man som investerare avstår att teckna en hel del för att intervallet är för stort och värderingspannet blir för stort.

      Radera
  3. "Anonym 11,35"
    Du har höga krav på bloggskrivaren som så vänligt och gratis skriver
    intressanta saker. Han t.om. länkar till prospektet. Om du har tillgång till internet så kanske du kan läsa på lite själv där :)

    SvaraRadera
    Svar
    1. Det ställs höga krav och med rätta allt som oftast. Men som du är inne på som delger jag mina tankar och det ligger i allas intresse att göra sin egen DD.

      Radera
  4. Hej! Vet du om man kan teckna Carnegie till ett ISK? Ibland går ju inte detta men har inte hittat något om det den här gången... Tack för en go blogg!

    Mvh Christian

    SvaraRadera
    Svar
    1. Inga problem att teckna via ISK.

      Radera
  5. Det verkar som att det går att teckna D. Carnegie till ett ISK. Kontot finns i alla fall valbart där man tecknar. Jag är intresserad av att teckna, ska ta mig en funderare och läsa på en del tills på måndag. Det blir i sådant fall mitt första deltagande i en aktieteckning.

    SvaraRadera
  6. Ägamintid, om du gillar D Carnegie kring substans så måste du älska Berlin IV på 10-15% rabatt mot substans. Berlin IV renoverar också lägenheter och höjer hyran ca 50%. Skillnaden mot D Carnegie är att det även är bättre tryck i hyreshöjningarna i övriga lägenheter också, 7-8% om året. Det låter som en bra idé att köpa i Rinkeby/Tensa på ca 10.000 kr per kvm men det är ännu bättre att köpa i centrala Berlin som också värderas till ca 10.000 kr per kvm. Sedan köper man dem på börsen till 8.500 per kvm (genom Berlin IV).

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressant. Jag ska titta bolaget.

      Radera
  7. Ranny Davidoff(Frasdale International BV) brukar göra lysande affärer men han gör kanske exit nu...

    SvaraRadera
  8. Jag tänker att angående Substansvärde så blir det enligt ägamintid P/B=1 på kursen 39-40 kr noteringskurs. Men jämför man med Tribona och Kungsleden som värderas under substansvärdet så verkar D.Carnegie dyr. Men nu förstår jag att man inte kan jämföra så rakt av för det är olika affärsideer och olika fastigheter så värderingar blir med rätta olika.

    Hur som helst så kollade jag i prospektet och Tillgångarna enligt proforma balansräkning på ca 2,9 mdr kr och där eget kapital är ca 1,1 mdr kr och långsiktiga skulder på ca 1,7 mdr kr.

    I Resultaträkningen proforma så var förvaltningsresultatet på 46 mkr men där adderade värdeförändringar av fastigheterna ca 300 mkr.

    Men om man nu kommer köpa i Tensta/Rinkeby för 10 000 kr per kvadratmeter så tycker jag det låter bra. Men vad jag är frågande till är hyr många som skulle välja - i valet mellan att inte renovera eller att renovera - att renovera och betala 40-50% högre hyra för bo i ett område som Tensta/rinkeby. Jag är alltså rädd att det kanske blir svårt att få folk att vilja betala så hög hyra för att bo i ett sånt bostadsområde. Men jag kanske har fel för att bostadsbristen i Stockholm kommer få folk att betala? Även betala så hög hyra för bo i rinkeby? Vad tror ni andra om detta?

    Men om tillgångarna är ca 3 mdr kr och skulderna ca 1,7 mdr så blir värdet ca 1,3 mdr kr före noteringen. Noteringen tillför 600-690 mkr så värdet hamnar på ca 2 mdr efter notering, är detta rätt räknat?

    Ska man dra slutsatsen att priset på 39 kr är varken billigt eller dyrt?

    Om man jämför noteringen av D.Carnegie nu med Hemfosa förut så sköttes noteringen av Hemfosa av SEB/Handelsbanken och på Midcap mot nu på First North med ABG Sundal Collier. Noteringen av Hemfosa var lyckad med stigande kurs upp mot 100 som nu fått stöd av rek av Carnegie igår.

    Men jag oroar mig lite för att risken och värderingen av D.Carnegie är högre jämfört med Hemfosa, samtidigt så får väl affärsiden att köpa upp och renovera i miljonprogrammet anses lite mer "spännande" med högre risk/reward än Hemfosa.

    Jag planerar att teckna, men känner mig lite mer orolig inför denna notering än för Hemfosa. Det fanns också fler analyser av Hemfosa före notering, jag har inte sett så mycket analyser av D.Carnegie.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Substansvärdet är bolagets egna kapital. Innan emission ligger det på ca 1,1-1,2 miljarder och de tar nu in ca 700 MKR vilket ger 1,8 miljarder. Sen kan man själv räkna antalet aktier och komma fram till substansvärde per aktie.

      Radera
  9. Anonym, kan du berätta mer om Berlin IV, men visst är det aktien som handlas på Copenhagen Smallcap? (BERLIV B)

    SvaraRadera
  10. Aktien ser mycket inbjudande ut. Ska själv överväga den!
    Dock, jag är inne på att köra en annan strategi vid sidan om "rena aktier".

    Då jag hyser stor respekt för ägamintid samt många av er som skriver kommentarer och följer denna blogg.
    Vad tror ni om denna strategi?

    5000kr/månad i Threadneedle (Lux) Pan Eurp SmCap Opp AE och 5000kr i Avanza zero under en femårsperiod? Då jag kommit få mer börda i såväl studier som jobb känner jag att tiden som krävs att följa med alla bolag jag har intresse i inte finns i den utsträckning jag vill. Därav min tanke att köra fonder. Dock, jag kommer behålla min position i Amhult 2 samt Karo bio, som jag tror på i långa loppet!

    Har ni några andra fonder ni annars skulle rekommendera? vet attd etta är en sida/blogg där just "tips" till höger och vänster ges ut, men jag hoppas på förstående, repsons och härlig feedback.

    Om inte annat så vill jag ändå tacka för en fin blogg och det trevliga klimat som råder!

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag kan inte svara på enskilda strategier eller fonder etc. Kör en metod som du känner dig bekväm med. Utgå från att du inte ska förlora pengar så brukar det gå bra.

      Radera
  11. Hankman84,

    Berlin IV är ett bolag som äger ca 2500 hyreslägenheter i Berlin men är noterat i Danmark. Berlin är en av de mest dynamiska städerna i Europa, med stor inflyttning och mycket nyföretagende, särskilt startups inom internet/tech. Det som lockar är delvis de låga boendekostnaderna, som dock är på väg uppåt. I sthlm kostar en bostadsrätt 60-90K i centrala lägen men Berlin är priset snarar 15-20K. Och hyrorna är lägre men stiger 7-8% om året. Eget kapital per aktie 2.61 DKK, kursen står i 2.29 DKK. Rabatt på knappt 15%. Problemet många gör att de fokuserar på rabatten mot EK när de istället borde kolla hur tillgångarna värderas och möjligheterna för en uppvärdering. När kursen stod i 1.30 DKK för ett år sedan var EK per aktie 1.55 osv. 15% rabatt då också. Ett fastighetsbolag som skriver upp värdet säg 8% om året och som har 30% soliditet, får en värdeökning på EK på 26%, sedan tjänar de löpande pengar också. Ledningen och styrelsen kontrollerar halva bolaget och de ligger på köper hela tiden. Bolaget återköpte 4% av aktierna i höstas på 2.10 DKK, men ledningen deltog inte. Bara att luta sig tillbaka här, svårt att se vad som ska gå snett med tanke på de mycket starka trenderna i Berlin. Under perioden 1995-2007 var huspriserna i Berlin och i Tyskland generellt i princip oförändrade samtidigt som det var hausse i Spanien, Irland osv. Sedan några år har det vänt och Tyskland tar igen det de tappat. Så vitt jag vet är Berlin IV det enda noterade fastighetsbolaget med enbart fokus på Berlin.

    SvaraRadera
  12. ägamintid

    En gammal kompis till mig har nu varnat mig för D.Carnegie på ett väldigt kraftfullt sätt.

    Han stödjer sig vad jag förstår mycket på turerna runt "gamla" Carnegie och han tror nu att det är nåt skit som ska krängas på småsparare över börsen.

    Men jag planerar att teckna så jag hoppas då han har fel. Men jag har kollat i prospektet och det är väl helt ny ledning? Nämligen de som D.Carnegie köpte upp fastigheter av som i sin tur fick 80% av aktierna i D.Carnegie.

    Vad jag vill med denna kommentar är att bolla ledningen och hoppas kunna fastslå att det är ny ledning som ingenting har att göra med katastroferna i gamla Carnegie.

    SvaraRadera
  13. Ärligt talat tror jag inte på deras affärsmodell, inte med de fastigheter som dem äger. För att ta extra betalt får man ha någon som har råd att betala hyran OCH skulle vilja bo där. För det första är de här områden längst ner på listan i Stockholm på efterfrågan. Som jag har sett folk som skulle ha råd att betala förhöjda hyror skulle hellre först betala mer för en andrahandskontrakt, överbelåna sig och betala en premie för en bostadsrätt i ett annat mer attraktivt område, bo hemma, flytta in med en kompis och sova på en soffa än att bo i de här områden. Tyvärr kan D. Carnegie inte renovera ryktet som områdena ha. Däremot är intäkterna säkert stabil men jag tror inte på tillväxt för de framöver. Jag har nyligen sålt en lägenhet i ett annat växande område med ett bra rykte och spekulanterna som skulle vilja bo där var en kille som flyttar hemifrån, en kille som skilde sig och säljer sitt hus och ett yngre par som bor i området. Vilken person skulle vilja flytta in hos D. Carnegie? och ha de råd med en 50% förhöjning i hyra från dagens nivåer? Kanske. Själv har jag bott i ett av områdena och som en invandrare som har bott i Sverige i olika delar av Stockholm i 5 år ser jag inte hur ryktet ska förändras där jag bodde. Jag kan ha fel men det får jag leva med!

    SvaraRadera
  14. "Anonym 10.30"
    Det handlar nog mest om socialen är beredd att betala de högre hyrorna efter rusten... och de har väl inget val med den bostadsbrist som finns alternativet är väl att betala för hotell...

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag förstår hur du tänker, däremot är D. Carnegie inte den enda som ha fastigheter i dessa områden så det är i teori begränsad i hur mycket de kan ta ut i hyran. Trots bostadsbristen har de 8-10% omsättning i lägenheter så hyresgästerna måste har något val (dela boende/flytta till närmaste/billigaste stad (Uppsala kanske). Som jag ser det att någon skulle betala 50% mer än grannen i ett sådant område innebär att de ska kanske ha ännu högre omsättning i lägenheterna efter de har renoverats vilket betyder att de kan stå tomma oftare = lägre return on investment, lägre tillväxt. Jag skulle säga att de som vinner är de som i princip kan kanske höja hyran 10-15% utan att renovera någonting (De som håller på i samma områden som D. Carnegie).

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...