tisdag 20 augusti 2013

Genomgång av aktieportföljen - del 2 - Immofinanz



Först ut i serien om mina aktieinnehav är Immofinanz som är ett Österrikiskt fastighetsbolag noterat i Wien. Bolaget är noterat i Österrike men fastigheterna är belägna i hela Europa.

Bolaget är under omstrukturering då man säljer av icke kärninnehav och fokuserar på kärnverksamheten. En del av omstruktureringen innebär att fastigheter i Österrike säljs av då avkastningen på dessa är låg. Istället köper bolaget in fastigheter i Tyskland där avkastningen är betydligt högre. På sikt kommer detta leda till ett högre förvaltningsresultat och högre ROE.

En stor del av fastigheterna är belägna i Östra Europa vilket jag tror är en förklaring till att bolaget handlas långt under det egna kapitalet (ytterligare en förklaring är låg ROE). Aktien handlas idag till 60 % av eget kapital.

Under första halvåret 2014 är det tänkt att bolaget ska göra en IPO eller spin-off av BUWOG som är ett helägt dotterbolag. BUWOG äger bostadsfastigheter i Tyskland och Österrike, för närvarande, men fokus kommer att vara på Tyskland där man vill satsa stort kommande år. Det kommer alltså att fortsätta att säljas fastigheter i Österrike och köpas in i Tyskland. IPO:n eller spin-off är en intressant trigger som jag hoppas ska sänka rabatten mot eget kapital. Själv föredrar jag en spin-off men oavsett alternativ så hoppas jag på att värdena i Immfinanz ska synliggöras.

Immofinanz är ett stabilt bolag där investeringscaset bygger på att omstruktureringen ska öka ROE och minska rabatten mot eget kapital. Om företagsledningen sköter det här på ett bra sätt så finns det en god uppsida i aktien. Med man väntar på att kursen ska röra sig uppåt så inkasserar man en helt ok utdelning på 5 % och återköp på drygt 1 %.

Immofinanz hemsida har ni här där ni kan läsa mer om bolaget.

Del 1 i serien om aktieportföljen läser ni här.

ägamintid



18 kommentarer:

  1. Immofinanz vill öka i Tyskland, inte svårt att förstå. Hyrorna i t ex Berlin stiger 8-9% per år och priserna på ägarlägenheter (bostadsrätter) stiger 15-20% per år. Därav mitt intresse för Berlin IV. Ett annat fastighetsbolag med berlinfokus blev uppköpt idag, GSW, med premie mot eget kapital. EK i Berlin IV är ca 2.05 DKK men en räntehedge drar ned EK knappt 50 öre. Den negativa hedgen upplöses antigen genom att tiden går eller genom ränteuppgång. Bolaget har helt säkrat mot ränteuppgång. Om 2 år bör EK per aktie vara 2,50 DKK (fastighetsvärdena ökar 5-6% per år) och då är jag konservativ vid beräkning av räntehedgen. Svårt att se vad som ska kunna gå fel här. Hyrorna och lägenhetspriserna är fortfarande löjligt låga i Berlin.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Jag har tidigare tittat lite lätt på Berlin IV men lämnade aktien vid en kortare genomgång. Jag kanske får ta mig en ny titt. Tack för tipset!

      Radera
  2. Du äger alltså dessa direkt på den Österrikiska börsen? Via vilken mäklare gör du detta och hur fungerar detta i praktiken?

    Mvh,
    Snåljåpen

    SvaraRadera
    Svar
    1. Äger via Wien-börsen och köpte via Avanza (telefonorder)

      Radera
  3. Intressant aktie. Vad hade bolaget for problem 2007/08, sag attt kursen vare nara noll i slutet pa 2008. Skulle ocksa vilja veta hur du kopte den.

    SvaraRadera
    Svar
    1. De drogs med i det allmänna fallet i samband med finanskrisen. Fastighetsbolag drabbades hårt på grund av kreditkraschen. Köper den Avanza (telefonorder).

      Radera
  4. Hur köper man denna aktie? FInns ej via Avanza vad jag kan se?

    SvaraRadera
    Svar
    1. SOrry såg du redan svarat på detta. Vad ligger courtaget på en telefonorder på Avanza?

      Radera
    2. Fråga din mäklare vad de tar eller kolla i deras prislista, det står nog där. =)

      Radera
  5. Hej,

    Vilka risker ser du i företaget som möjligtvis förklarar marknadens pessimistiska värdering?

    Med vänlig hälsning,
    Robert

    SvaraRadera
    Svar
    1. Exponeringen mot Öst-Europa är både en risk och möjlighet. Svag avkastning på eget kapital leder till en "svag" värdering. Dock jobbar de med detta. Den finansiella ställningen är ganska stark. De måste visa att de kan höja ROE för att värderingen ska öka, tror jag.

      Radera
  6. Vad är det som får dig att överväga att köpa detta Österrikiska fastighetsbolaget när det finns väldigt många fastighetsbolag listade på OMXS. Både small, mid och largecap?

    Äger själv inga utländska innehav så det har jag ingen kunskap om. Är bara väldigt nyfiken!

    Dock vad jag vet är att det garanterat är svårare att följa och förstå dem då de inte alls bevakas av svenska media/bloggar/intressenter osv. Är väl dyrare rent kourtagemässigt också? Sen är väl skattebiten lite annorlunda vid utdelning, försäljning, inlösen osv?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Han överväger inte att köpa det, han har köpt det. Detta är hans innehavslista.

      Och varför skulle man begränsa sig bara till ett land när man investerar? Köper du bara svensktillverkade bilar trots att det finns många Toyotas, BMWs, etc? Nej, man köper ju den som man tycker man får mest värde för minst pengar. Både med aktier och bilar.

      Courtaget blir lite högre men så länge man inte köper pytteposter är det väldigt överkomligt.

      Skattebiten är ganska enkel också så känn inte att det ska hindra dig.

      Radera
    2. Jag vet att skribenten äger bolaget. Har följt bloggen med stort intresse ganska länge.

      - Fel formulering. Byta ut får mot fick.

      Frågan var riktad till skribenten..

      När medelkonsumenten köper nytillverkad bil finns ett rimligt valbart svensktillverkat bilmärke. Det finns fler än ett fastighetsbolag. Tänker dock inte jämföra bilkonsumtion med en investering i ett företag.

      Absolut ska man köpa det bästa bolaget till det bästa priset. Ligger det i något annat land? Fine. Min poäng är dock att jag tror inte att gräset behöver vara speciellt mycket grönare på andra sidan. Nu är Sverige dock ganska litet relativt världen men det finns ändå en rejäl bredd av fastighetsbolag om det är det man letar efter.

      Frågan kvarstår av intresse, till skribenten.

      Radera
    3. En befogad fråga ekonomiadepten!

      Jag ska ge dig ett mycket enkelt svar.

      Det finns inga så lågt värderade fastighetsbolag i Sverige. Det finns inget fastighetsbolag i Sverige som handlas till 55-60% av det egna kapitalet.

      Dessutom finns en stor trigger i spin-off/IPO av BUWOG som sätter extra krydda på innehavet.

      Till detta kommer att bolaget har en intressant exponering mot Tyskland och Östeuropa samt har en god utdelning.

      Courtaget ligger på 30-40 EUR om jag inte minns fel. Köper man för 100 k så är detta överkomligt.

      Radera
    4. Ett bra och konstruktivt svar! Tack för det Ägamintid.

      Vet du varför bolaget handlas så lågt under eget kapital? Måste ju finnas internationella analytiker/finanshus som följer bolaget. Har mer och mer insett att man som privatperson och småsparare är i ett enormt underläge när det gäller information =)

      Radera
  7. Hej Ägamintid,

    Jag håller på att läsa boken Margin of Safety av Seth Klarman som du skrev om häromveckan. Han beskriver tre olika sätt att värdera aktiebolag: Net Present Value, Liquidation Value och Stock Market Value. Olika bolag värderas bäst med olika metoder.

    Håller du med om att Immofinnanz lämpligtvis värderas bäst med liquidation value? Har du gjort en sådan analys?

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, likvidationsvärdet bör det vara. I fallet Immofinanz så är det runt 5,50-6,00 EUR per aktie om de skulle sälja alla fastigheter och betala av lånen.

      Radera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...