onsdag 12 juni 2013

IPO eller "Spin-off`"?

Immofinanz planerar att notera sitt dotterbolag BUWOG på Frankfurt-börsen. Ingenting är klart än men det lutar åt att det sker i höst eller tidigt nästa år. Flera alternativ finns med i bilden. Bl.a. har man utvärderat en "spin-off" där aktieägarna erhåller aktier i BUWOG som sedan noteras på Frankfurt-börsen.

Nu lutar det åt att Immofinanz, till att börja med, säljer och noterar, 50 % av sitt innehav i BUWOG om det finns tillräckligt intresse från marknaden. Med tillräckligt intresse menar CEO att man vill ha en värdering på BUWOG motsvarande det egna kapitalet. Det egna kapitalet beräknar CEO i dagsläget vara ca 1,5 miljarder EUR.

Om man säljer hela innehavet så kommer man få mycket pengar som ska användas till att amortera av lån, utdelning och återköp av egna aktier samt vidareutveckling av kvarvarande fastigheter som främst är fokuserade i östra och syd-östra Europa. Det finns mycket fina fastigheter kvar i bolaget även efter en eventuell IPO. Man säljer via IPO:n sin Österrikiska och tyska bostadsdel och behåller övriga fastigheter i Immofinanz.

Med tanke på att börsvärdet är ca 3,5 miljarder EUR och försäljningen är på 1,5 miljarder EUR så är det en ganska stor affär som Immofinanz hoppas att kunna göra. Affären ska också ske till eget kapital vilket är en betydligt högre värdering än dagens 0,6 gånger eget kapital.

En IPO ser jag som klart positivt om de kan sälja bolaget till 1,0 gånger eget kapital. Det som dock är helt avgörande är om de kan använda de pengar som de får in på ett optimalt sett. Jag hade gärna sett återköp av egna aktier med minst 500 miljoner EUR (en tredjedel av försäljningen). De hade då kunnat återköpa nästan 15 % av utestående aktier i bolaget till 0,6 gånger eget kapital.
Jag hade gärna sett ytterligare större återköp av egna aktier. Kraftiga återköp skulle självklart sänka rabatten mot det egna kapitalet och leda till en högre aktiekurs.

Sen ska de givetvis amortera för att skapa handlingskraft att kunna förvärva fastigheter när lägen dyker upp. Sen kommer det också att finnas pengar till nyinvesteringar och då hoppas jag att de förvaltar pengarna väl och köper in högavkastande fastigheter.

IPO:n kan bli riktigt bra om de gör det på rätt sätt!

Risken med IPO:n är att de använder de pengar som de får in på ett dåligt sätt. Management med för mycket pengar kan vara mycket farligt. Det blir lätt dåliga affärer då. Därför är det viktigt att de återköper aktier och kanske gör en extrautdelning så fort som möjligt så att inte pengarna "brinner i fickorna på dom"....

Själv hade jag föredragit en "spin-off" där man noterar BUWOG på Frankfurt-börsen och befintliga aktieägare erhåller aktier i det nya bolaget motsvarande sin ägarandel i Immofinanz. Denna lösning är också möjlig än så länge men den verkar inte stå högst på agendan. Ledningen föredrar IPO:n före spin-offen.

Fördelen med Spin-offen, enligt min mening, är att jag själv kan bestämma om jag vill behålla båda aktierna eller sälja någon av dom. Dessutom kommer troligen BUWOG att handlas nära eget kapital (det gör de tyska fastighetsbolagen) vilket kommer att minska glappet mot eget kapital om jag ser de båda bolagen/aktierna som en enhet.

Sammantaget är jag övertygad om att aktieägarna kommer att gynnas oavsett vad som händer med BUWOG. Det är ett bra initiativ från ledningen att försöka synliggöra vilka värden som finns i Immofinanz.

3 kommentarer:

  1. Hej
    Vad tror du gör att kursen pressas? IPO ingen trigger eller? Börsklimatet eller skepsis kring fastighetsmarknaden i Europa? Vad tror du om kursen inom en 6 mån period?
    /Gustav

    SvaraRadera
  2. Är det nya uppgifter efter kapitalmarknadsdagen.
    Jag lyssnade på den igår men missade endel, dock tyckte jag att spinn off och notering på Frankfurt börsen var huvudspåret då ifall 10k lägenheter i tyskland kunnat förvärvats

    SvaraRadera
  3. Dina analyser är helt klart imponerande! Borde kanske börja tänka på att ta rygg på dig snart ;)

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...