fredag 8 juni 2012

Fastighetsbolag på radarn



Jag har länge varit intresserad av att köpa ett fastighetsbolag, ett noterat bolag alltså... Det finns ganska gott om dom på svenska börsen så jag har inte tittat något på bolag i andra länder.

Wihlborgs
Balder
Kungsleden
Castellum
Fabege
Lundbergs (delvis fastigheter)
Hufvudstaden
Klövern
Wallenstam
osv.
Sen finns det en mängd mer eller mindre intressanta preferensaktier i sektorn

Jag tror på fastighetsaktierna på lång sikt då de genererar stabilia intäkter och har stabila kostnader. I och med att avtal ofta sluts på längre tid så finns det god vinstvisualitet när det gäller fastighetsbolagen. Dessutom så höjer de hyran årligen vilket parerar kostnadsinflationen. Kassaflödet som bolagen genererar delas till viss del ut och resten återinvesteras i befintliga eller nya fastigheter. Något som bygger värde på sikt. Branschen är ganska enkel att förstå. Jag ser fastighetsaktier med någorlunda låg belåning som en rätt säker placering och bra på längre sikt.

Jag har tittat på ett antal av bolagen och har svårt att bestämma mig. Jag kanske gör det enkelt för mig och sätter ihop en egen "fastighetsfond" som innehåller 3-4 bolag. Jag gillar Wallenstam då de har låg belåning, växer bra och äger en stor andel privatbostäder. Wihlborgs har sin koppling mot intressanta Öresund. Lundbergs är också intressant då man kan köpa in sig till ett rätt ok rabatt. Dock gillar jag inte makttänket i Lundbergs och tycker att han köper ganska dyrt emellanåt.

I utdelningshänseende så delar de ut ganska ok och många av bolagen har en utdelning som har höjts årligen vilket jag gillar. En investering i fastighetssektorn kommer inte bli den med högst direktavkastning i min portfölj men en trygg investering med värdestegring över tid. Jag vill helst köpa vid en tidpunkt då jag kan erhålla en ordentlig substansrabatt.

Jag kommer att gå in djupare på några av bolagen så får jag se om det blir något köp framöver.

Hur ser ni fastighetsbolagen på svenska börsen? Är det något att satsa på? Vilka är bäst? Vilka bolag äger ni?

Ha en riktigt skön helg!

ägamintid

10 kommentarer:

  1. Äger för närvarande endast två fasighetsbolag, Klövern och Diös.Har tidigare även ägt aktier i Fabege,FastPartner, och Kungslden,men sålde av när skatteveket började intressera sig för deras svindlande affärer med utländska dotterbolag.I dagens läge bör man nog bara äga aktier i lågt belånade fastighetsbolag.Dom flesta fastighetsbolag brukar ha ganska bra direktavkastning.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Ja, jag är lite rädd för de där domarna som har kommit där bl.a. Kungsleden har förlorat. Låg värdering är viktigt, precis som du säger.

      Radera
  2. här har du lite input om fastighetsbolagens soliditet:

    http://fastighetsnytt.se/2012/06/dios-med-samst-soliditet/

    /Aukt. fastighetsvärderare

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för tipset! Ska in och titta!

      mvh
      ägamintid

      Radera
  3. Helt rätt tänkt av dig - har gjort precis som du är inne på och köpt på mig i 3-4 fastighetsbolag. Med låga räntor, hyfsad tillväxt mycket pengar som skall placeras. Efter att ha gått igenom samtliga på börsen landade jag i följande, dels med tanke på den geografiska spridningen men även då de har lite olika fokus och företagsfilosofi:

    Castellum - ett kvalitetsbolag med urstark balansräkning (låg belåning, bra räntetäckningsgrad och väl avvägd ränteportfölj), fina fastigheter och lovande utveckling i såväl förvaltningsresultat som för aktien (17 procents aktieuppgång per år i tio år). Och ständigt ökad utdelning.

    Wallenstam - Som du är inne på lockar stabiliteten i bostäder, vilka är fokuserade på Stockholm - där behovet är extra stort. Samt kommersiella fastigheter i centrala Göteborg. Jag upplever Wallenstam som mer aggresivt än Castellum. Ägarbilden borgar också för medveten förvaltning och kostnadskontroll. Var på båda stämmorna i våras och fick bra intryck av ledningen. För mig att Hans Wallenstams årsstämmotal filmades, vilket kan vara bra och intressant att kolla på för investeraren. Lite låg utdelning, men som du är inne på återinvesteras mycket i intressanta projekt och nya fastigheter.

    Wihlborgs - Är också ett stabilt bygge. Inte ett enda kvartal med fallande förvaltningsresultat sedan börsintroduktionen 2005, utan förvaltningsresultatet har fördubblats sedan dess.

    Fastighetsakiter är absolut ett attraktivt alternativ till, nu för tiden, osäkra finansbolag med stabilt förvaltningsresultat, utdelning och med fina förutsättningar att bli bra investeringar på sikt.

    Lycka till!

    /Per

    SvaraRadera
    Svar
    1. Tack för att du delar med dig om dina tankar kring bolagen. Castellum verkar riktigt stabilt. Ska gräva djupare i detta bolaget. Som du säger så lockar även ägarbilden i Wallenstam men utdelningen är låg. Dock återinvesteras medel med framgång vilket borgar för god värdestegring i bolaget.

      mvh

      Radera
  4. Gillar även Atrium Ljungberg som är en pålitlig utdelningshöjare. Tror t.ex. att deras Sicklakvarter kan bli mer och mer värt i takt med att Hammarby sjöstad växer. Sen har de låg belåning också.

    Annars måste ju Wallenstam vara en av de säkraste.

    SvaraRadera
    Svar
    1. Intressant Gustav! Glömde det bolaget. Det finns väl även ett till med hotell? Rezidor tror jag det heter. Ska kolla på Atrium. Har läst lite om dom och tidigare funnit dom intressanta.

      Tack för att du kikade in!

      mvh

      Radera
  5. Jag ägde aktier i Castellum en gång i tiden. Men tyvärr har Castellum (tillsammans med nästan alla fastighetsbolag jag spanat på) negativt fritt kassaflöde (tio år). Dvs de investerar mer än de drar in och därutöver kommer utdelningen.

    P.g.a stigande fastighetsvärden och fallande räntor har det gått bra att öka belåningen det senaste decenniet. Men det är inget för mig.

    SvaraRadera
  6. Ja, se ser det ut när jag kollade Castellum.

    Men jag tycker det intressanta med fastighetsbolagen är att titta på kassaflöde före förändringar i rörelsekapitalet och investeringar och finansiering. Dvs vad rörelsen genererar.

    Dessa pengar kan ju sedan användas till investeringar i fastigheter, vilket är värdehöjande för bolaget då det troligen ökar intjäning och substansvärde.

    Sen får det ju inte vara så att de har så "dåliga fastigheter" så att hela årliga kassaflödet går åt för att upprätthålla skicket på fastigheterna och man ska ju absolut över tid ha pengar över för att betala utdelningen utan att låna upp.

    Är precis som dig skeptisk när utdelning finansieras via belåning, såvida inte bolaget i fråga har en för låg skuldsättning och ska öka den.

    Tack för att du tittade in!

    Lycka till med Vivendi! Har själv köpt en post där.

    ägamintid

    SvaraRadera

Related Posts Plugin for WordPress, Blogger...